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2020年08月

房地產市場買賣雙方地位不對等,對樓市整治要“真亮劍”

從業者窮盡辦法“玩變通”“鑽空子”;同時也從另一方麵暴露出一些地方,對房地產市場的監管、執法仍然存在懈怠和缺失。以本案為例,涉案人員的違法犯罪行為之所以被曝光,並最終受到懲處,是因為開發商管理人員聽說自己的樓盤存在這種違規違法銷售、公司的利益被侵占後,主動向公安機關報案。但僅僅依靠企業自查自淨恐怕還不足以完全禁絕這種違法違規行為。試想如果這樣的行為本身就是開發商授意,甚至組織銷售開展的“業務”,一方麵會使得違法違規行為更具隱蔽性;另一方麵,按照以往的處理結果來看,如果房產公司被有關部門查實違規銷售,後續受到的可能也隻是限期整改、停業整頓等行政處罰。相較於潛在的巨大利益,這樣的處罰顯然過輕。中央三令五申“房住不炒”的基本定位下,一方麵相關房地產企業要打消投機炒作的想法,把重心放到產品品質、客戶服務上來,對銷售團隊的違規違法行為要敢於自查自糾;另一方麵更為重要的是,房管的相關職能部門要敢於“亮劍”。尤其是在部分城市樓市熱度不減、市場信息披露不健全等客觀情況下,房地產市場買賣雙方仍處於不對等的地位,很容易滋生尋租行為。近年來,整治房地產市場亂象的法律法規、製度辦法不勝枚舉,但真正要讓法律法規長出“牙齒”還得落實於執行。針對房地產市場仍然存在、不時抬頭的違法違規行為,相關部門要切實采取信用考評扣分、公開曝光、列入行業黑名單、取消網簽資格等措施,真正用好聯合懲戒“組合拳”,刹住市場的不正之風。

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2020年08月

買房,選擇中間戶還是邊戶?內行分析兩點,答案出來了!

多。隨著物價的上漲,城市人口的增加,高層住宅的增多是必然的。高層樓房的戶型設計大多數為一梯四戶。整個樓層隻有兩個戶型,中間戶和邊戶。中間戶和邊戶都在各自的優點。一些購房者在選房時,在中間戶和邊戶之間不知該如何選擇。買房,選擇中間戶還是邊戶?內行分析兩點,答案出來了!第一,采光條件。在高層小區買房,業主最應該關注采光條件。高層小區樓房的采光最容易被遮擋。采光條件好,業主的居住舒適度高,采光條件差,屋內陰暗潮濕,業主的居住舒適度差。具體分析,中間戶和邊戶位於同一樓層,樓層高度相同。通常情況下,邊戶的采光麵較大,中間戶的采光麵較小。因此,邊戶的采光條件好一些。第二,戶型合理性。合理的戶型更加舒適,二手房市場上,合理的戶型更容易出售。合理的戶型一般符合幾個標準:比如幹濕分離,動靜分離等。合理的戶型設計還體現在多個方麵,比如房間的整體形狀上。合理的戶型設計更符合人們的居住習慣。綜上所述,買房,選擇中間戶還是邊戶?內行分析兩點,答案出來了!邊戶的采光條件好一些,如果你買房,你會選擇邊戶還是中間戶呢?歡迎留言。

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2020年08月

央行、住建部將召集部分開發商在京麵談

收款後的資產負債率大於 70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。“通知是真的,昨天接到券商的電話,這個政策對負債較高的房企簡直就是定向打擊。”一家總部在深圳的上市房企投關負責人向財聯社表示。一家大型房企CFO也向記者證實了融資新規的真實性,但表示目前尚未收到具體文件。“這次監管層釋放的信號是非常清晰的,就是要求房企管住有息負債,同時降低負債率,如果做不到,房企融資受到的限製會非常大。這次對房地產公司是一件大事,房企應該認真對待,盡快按照指示調整自身的負債結構。但負債率短期內是很難調下來,對短期融資會受到很大衝擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴記者。新規劍指高負債房企“今年下半年,對於開發商的融資環境應該不會太好,監管部門不僅是對房企有息負債的增加進行限製,同時借新還舊也進行了一定比例的限製融資,主要還是為了引導資金流入實體經濟,控製流向房地產。”一家總部位於北京的房企高層指出。雅居樂控股副總裁潘智勇則表示,“關於最近融資的一些政策,80电影天堂网也關注到了,我覺得出台這些也很正常。做好自己的管控,做好80电影天堂网的經營,這是對應對這些融資環境的政策變化最有利的。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者,“對於一些高負債、高杠杆的高周轉型企業而言,其三項指標遠遠超出監管紅線,以永續債、信托和基金支持的明股實債等杠杆之上再加杠杆的情況十分普遍。此次監管新規將大幅壓縮此類加杠杆的空間,也給房企降負債和去杠杆帶來很大壓力,如何在限製有息負債增長的同時實現平穩過渡是一個十分嚴峻的問題。”“三道紅線直指房地產負債水平的關鍵財務判斷要素,資產負債率是判斷企業整體負債水平的常用財務指標,由於房企的預收款較大,剔除之後指標更能反映實際負債水平。淨負債率則是判斷房企自身財務風險的重要指標,可反映房企的真實負債壓力和杠杆水平。而現金短債比則更傾向於判別短期財務風險,可體現房企當下的現金流壓力及安全性。”58安居客房產研究院分院院長張波說。不過一位不具名的券商分析師對記者表示,“具體條款是剔除預售款負債率還是有息負債率,現在說法不一。”而根據“三道紅線”觸線情況不同,新規將房地產企業分為“紅-橙-黃-綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。據21世紀報道,如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”,有息負債規模以2019年6月底為上限,不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”,有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”,有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”,有息負債規模年增速不得超過15%。“這個政策是在規範房地產企業加杠杆的行為,政策不是不讓加杠杆,而是保持杠杆穩定增長,其實所有的政策都是希望房地產行業維持穩定。”一家A股上市公司的董秘告訴財聯社記者。張波認為,若新規嚴格執行,下半年房企融資的“好日子”已經基本結束,整體很難再有類似上半年的低成本融資水平,即使是財務穩健的房企依然會麵臨挑戰。貝殼研究院發布的數據顯示,今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元,整體融資規模占2019年全年的62.5%。其中7月單月,房企境內外債券融資共發行109筆,累計約1234億元,同比上升6%。受疫情影響,今年上半年房地產融資環境有所放鬆,但在下半年再次出現收緊趨勢。多位受訪人士告訴記者,房地產融資再度收緊,或與火熱的土地市場有關,房企高杠杆拿地等現象,引發了高層關注。“為保證國內經濟的順暢運行,就勢必要控製房價和地價,這也是監管部門設置三道紅線的主要原因所在。”柏文喜說。“下半年收緊房企融資,是在響應中央關於‘房住不炒’和嚴控違規資金流入房地產等指示。今年上半年製造業、基建投資增速表現不及房地產,個人按揭貸款恢複比較快,行業景氣度上行趨勢明顯。需求端調控政策未明顯放鬆,但又需要防止地產過熱,調控途徑由需求端向供給端傳導。”上述券商機構分析師向記者表示。開發商或降價回籠資金“‘房住不炒’是長期的政策基調,當土地價格以及資金等方麵過熱就要壓製一下,融資新規如果執行,將考驗各房企的綜合能力,包括負債情況、融資能力、股東背景等。”上述A股上市公司董秘告訴財聯社記者。“此次融資新規,將令房企總體融資增量受限,房企融資受限會傳導到土地投資端,土地投資熱度會減弱,土地溢價率可能會下行。”上述券商分析師指出。一家百億規模的港股上市房企副總裁則表示,“目前公司還沒收到通知,但網上弄流傳的文件太嚴格了,如果真的執行,沒有多少房企會買地了。”多位接受記者采訪的人士均認為,政策如果嚴格執行,房企下半年肯定是圍繞加速回款展開一些動作,包括降價促銷、轉讓項目等行為。“這次政策如果實行,對投資的影響比較大,四季度開發商資金壓力會加劇,又要衝全年業績,可能會有降價行為。”一家閩係上市房企的投資中心副總裁如是分析。上述TOP20上市房企副總裁也表示,因為要改善負債率、改善融資結構,下半年在銷售方麵,地產公司促銷力度會加大,促銷活動可能會增加。柏文喜亦認為,在此種情況之下,房企為了繼續推高周轉速度和加快銷售回款,一方麵可能會降價促銷,另一方麵可能會加快施工進度,因此工程質量和施工安全需要特別重視,而降價幅度則受製於成本因素和行業監管。“開發商會更多選擇像分拆物業上市這樣的變通方法拓展資金來源。”香頌資本執行董事沈萌告訴記者。“房企會明顯加快資金回籠的速度,一方麵是由於資金壓力,尤其是負債水平過高的房企更是會加大銷售回款力度,另一方麵與房企整體業績完成度不理想相關,為衝刺全年業績目標,房企在金九銀十加大促銷力度的概率會明顯增大。”張波指出。而在嚴峻的融資環境下,房地產行業集中度或將進一步提升。一位房地產行業分析師認為,“房企本身並不會因為規模大小不同,造成觸碰‘三道紅線’的概率出現明顯差異,不少大型品牌房企也明顯觸碰到‘三道紅線’,但中小房企由於融資難度整體大於大型房企,形勢依舊嚴峻。”“房地產行業有這麽多公司,已經到了兼並重組、結構分化的時代。”上述房企董秘告訴記者。

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2020年08月

還款中的房子還可以申請個人房屋抵押貸款嗎?

息後,如一時需要資金用於個人消費或經營,可用該房屋抵押價值減去原貸款餘額後的差額作為抵押,再次向銀行申請貸款。房產二次抵押貸款借款人必須是銀行一手房抵押貸款的客戶,無欠息行為,收入穩定,信用良好,有按期償還借款本息的能力,並且已經按期償還本息兩年以上。02二次抵押的條件用於進行二次抵押的房屋,必須同時具備以下條件:第一、用於二次抵押貸款的房屋應為市場發展潛力較大的優質住房和商業用房。第二、用於二次抵押貸款的房屋必須是現房。第三、房屋必須是使用銀行抵押貸款所購買的一手房。第四、房屋抵押登記已經辦妥,並且該行是房屋的抵押權人。第五、房屋已辦理保險,並且保險單正本由銀行執管。第六、房屋所處的地理位置優越,交通便利,配套設施齊全,具有較大的升值潛力。03二次抵押所需材料第一、房屋所有權證。第二、房產抵押合同和他項權利登記表。抵押人為自然人的,房產抵押合同需進行公證。第三、房屋產權人為自然人的,需提交居民身份證或其他證明身份的有效證件。第四、房屋產權人為法人或其他組織的,需提交企業法人《營業執照》或單位證明、法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書、法定代表人居民身份證和受委托人居民身份證或其他證明身份的有效證件。第五、一次抵押的合同以及借款合同。04二次抵押登記流程第一、經辦行已按審批要求作為第一順位抵押權人辦妥房產抵押登記並取得房產他項權證。第二、擔保公司與抵押人、借款人、經辦行達成二次抵押登記意向後,應準備以下材料:1、抵押人所提供的出具給房屋登記機構的房地產抵押登記申請表。2、擔保公司向經辦行出具的《關於後順位抵押權申請人已知曉銀行優先順位抵押權情況的函》。3、擔保公司向房屋登記機構出具的《關於後順位抵押權申請人已知曉優先順位抵押權情況的函》。4、擔保公司向房屋登記機構出具的其與抵押人簽訂的《抵押合同》。5、擔保公司向房屋登記機構出具的其與借款人簽訂的《委托擔保合同》以及《反擔保合同》。

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2020年07月

落實長效機製 房地產調控堅持“三穩”目標

視當前房地產市場出現的新情況新問題,時刻繃緊房地產調控這根弦,堅定不移推進落實好長效機製。要全麵落實城市政府主體責任,發現問題要快速反應和處置,及時采取有針對性的政策措施。要實施好房地產金融審慎管理製度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場。此次座談會上,北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市相關負責人參加。中原地產首席分析師張大偉表示,房地產工作座談會再提“三穩”目標,落實長效機製。他認為,本輪房地產調控升級是由於市場不均衡回暖,部分城市的熱度過熱所致。參會的10個城市中就有房價上漲明顯的城市,但也有房價調控較為穩定的北京、長沙等。因此,未來調控政策預計仍將是“一城一策”。今年3月以來,由於疫情防控形勢逐步好轉,我國房地產市場熱度明顯增加,多個城市出現環同比增長的高位,自住需求、投資、投機需求齊上陣,“萬人搖”、“日光盤”等現象再現。進入7月後,部分參加座談城市一改近兩年微鬆態度,轉而加入收緊房地產市場調控隊伍。據統計,7月以來,已有深圳、東莞、杭州、鄭州、南京等7個城市收緊房地產調控措施。張大偉認為,預計將有更多城市落地收緊調控政策。他表示,從目前來看,此輪收緊調控城市,大部分都屬於房價明顯上漲的城市。例如,南京在2020年6月新建住宅價格環比上漲1%,二手房環比上漲0.5%,杭州新建住宅環比上漲1.2%,二手房環比上漲1%,深圳二手房上漲1.9%。值得注意的是,除房地產調控措施有所收緊外,住房貸款利率也有回升調整的跡象。融360|簡普科技大數據研究院研究員李萬賦表示,7月,下調房貸利率的城市數量較前幾個月有所減少。張大偉預測,一些城市預計後續加碼調控的可能性非常大。“這一輪調控政策預計可能有超過15個城市會發布不同力度的收緊政策。”(完)

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2020年07月

按揭貸款麵簽變“雲簽” 購房貸款線上辦你會用嗎?

年在北京生活和工作。6月9日,雙方在鏈家門店簽署房屋買賣合同後,李女士返回北京。雙方原計劃過段時間履行貸款麵簽手續,但北京再次出現疫情病例讓李女士不方便返回大連。當了解到可以通過“線上核簽室”的方式完成貸款簽約時,雙方選定在6月18日通過這一方式異地完成了貸款簽約,用時僅15分鍾。“線上核簽室”是貝殼找房開發的一款線上貸簽應用,將原本需要在線下完成的二手房貸款麵簽手續轉移到線上完成。雙方敲定時間,進入“線上核簽室”,填寫信息、上傳及確認後,銀行客戶經理會調取買方征信記錄,確認資質及貸款信息,雙方即可完成貸款資料的電子簽約流程。在這一過程中,文件可實時上傳,材料可即時補充。各方可以實時在頁麵上共享文件、確認核實簽署文件、標注重點。銀行客戶經理端配有錄屏、截圖等功能,也可下載簽約流程視頻或截圖。通過共享文件的形式在公屏上確認,確保無法塗抹、更改,電子簽署的文檔也會直接入庫,由銀行經理下載使用,簽約後的交易進程也可以隨時查看。買過二手房的人都知道,貸款是最“熬人”的環節。首先,買方需要提前在網上或者銀行征信查詢點查詢征信情況,並一次性備齊所有貸款所需材料。隨後,在經紀人協調下,買賣雙方還需再次前往銀行正式錄入信息,並簽署貸款合同。“按揭貸款麵簽手續辦理起來十分麻煩,不僅要準備很多資料,還需要協調好各方時間,再去指定的銀行網點辦理。不同銀行對資料格式等方麵的要求都有差別,如果資料不符合銀行規定,就要重新再約時間,在銀行等待的時間也很長。”大連鏈家房產經紀人王昆說。在貝殼杭州交易服務中心交易管家桂智健看來,貸款簽約線上化對於交易效率的提升作用顯而易見。“以前一上午最多處理兩單麵簽,通過線上貸簽,現在一上午可以處理五單到六單。”模式創新用戶接受線上貸簽好處明顯,但為何沒有大規模推行?主要原因在於,對二手房交易來說,線上產品運行最大的難點不在技術,而在用戶習慣。“二手房交易是低頻業務,這就導致用戶很難通過頻繁使用體驗線上工具的優勢。此外,房產交易涉及金額較大,交易各方對於安全的要求也使得用戶心態普遍保守,銀行在這方麵變革的動力也相對較小,因而推行起來也比較謹慎。”貝殼找房全國交易總監劉華說。疫情防控常態化讓很多行業業態發生了根本性變化,這主要是公眾對眾多場景線上化接受程度大幅提升。可以說,疫情加速了線上對線下場景的替代,也成為二手房交易貸款麵簽線上化的契機。買賣雙方張女士和李女士是同在杭州的兩位“90後”。今年6月份,雙方簽署了房屋買賣合同。雖然見麵不難,但在得知貸款簽約環節可以選擇線上方式後,都不約而同地選擇線上貸簽。桂智健告訴記者,在其參與的交易中,約90%客戶都會選擇線上貸簽,年輕人接受程度遠遠大於老年人。除了社會公眾,銀行對交易環節線上化的需求,也因疫情而大幅上升。“線上貸簽減輕了銀行客戶經理的工作量。同時,也能在減少銀行網點客戶聚集的情況下開展業務。”鏈家杭州長慶街店商圈經理鄭洋表示,在試用過線上貸簽後,銀行機構的接受度普遍提高了。最新數據顯示,貝殼線上貸簽業務已經累計超過6萬單,合作銀行超過1150家。標準建設亟待加強劉華告訴記者,今年2月份很多房屋買賣在貸款麵簽環節受阻。而且,大多客戶都是一賣一買,一筆交易卡住了,可能引起後續交易違約或糾紛。“最開始,80电影天堂网使用很多第三方視頻會議工具,但無法嫁接商業貸款全套流程。後來嚐試用各個銀行的APP,但模式也是千差萬別,客戶普遍反映不佳。”“線上核簽室”產品負責人張健說。隨後,貝殼決定針對房屋買賣貸款流程定向開發產品。產品團隊選定13座試點城市,根據客戶、業主、銀行客戶經理的反饋,再轉化為係統需求。二手房交易充滿複雜性和特殊性,如果無法實現標準化,行業將很難進步。隨著5G和人工智能時代來臨,二手房交易環節網絡化、標準化有了更多技術條件。對此,自2019年下半年起,貝殼陸續上線VR售樓部、租房及二手房在線簽約等功能。“未來,80电影天堂网會在一些城市試點評估線上化視頻公證,也希望推動人工審批變成銀行係統自動化審批,通過端口對接,在線上提供所有證明資料後,銀行能夠很快給出審批結果,這些都會讓客戶得到更好體驗。”劉華說。貝殼找房交易服務中心總經理梁芳表示,線上化有助於推動流程標準化,標準化則便於用戶使用與保障用戶權益,線上貸簽是居住交易實現全程線上化很重要的一步,但遠不是最後一步,真正實現理想的居住交易線上化流程將是一個長期過程。“如果繳稅、過戶、房產抵押等後續都能在線上完成,將實現真正的交易閉環,但這涉及多方係統共享和支持。”梁芳說。線上辦理或成趨勢研究機構空白研究院創始人楊現領認為,居住交易環節線上化不一定適用所有平台,除技術因素外,平台品牌的公信力也是消費者是否接受這一模式的重要因素。“線上貸簽涉及各方係統對接、模型建立等,難度大、周期長,是否追求交易線上化,企業應結合自身戰略和資源條件做選擇。”楊現領說。目前,相關政策也正將居住交易向線上化方向引導。住建部在去年8月份發布《房屋交易合同網簽備案業務規範(試行)》,今年4月份又發布了《關於提升房屋網簽備案服務效能的意見》,提出積極推進“互聯網大廳”模式,利用“互聯網+”、大數據、人臉識別、手機應用軟件(APP)、電子簽名等手段,實現房屋網簽備案“掌上辦理、不見麵辦理”。最近,武漢、成都、深圳、東莞等城市也正在積極試點新房、二手房合同網簽備案及相關管理辦法。專家認為,有關部門一係列政策舉措除了降本提效外,也包含加強監管等意圖。楊現領表示,因為疫情原因,“無接觸看房”“網上購房”“直播購房”等應運而生,但以“不可抗力”作為“擋箭牌”的房產交易糾紛、合同違約情況激增,這些都是有關部門推出“互聯網+網簽”等舉措的重要原因。此外,借助互聯網技術和應用平台,實現不動產登記電子化與網絡化,為全國性的不動產信息聯網、簡化行政手續、提高住房交易管理效率奠定基礎,杜絕“一房二賣”“陰陽合同”“假房源”等危害市場秩序和消費者權益等行為,也是監管部門推進線上服務的目的。(記者 袁 勇)

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2020年07月

國管公積金貸款人注意查收短信,個人不再承擔二手房評估費

用,且無需再提供《二手房估價報告》,改由中央國家機關住房資金管理中心會同貸款經辦銀行進行內部核查。由於執行時點定在2019年9月16日,通知明確,有部分已經交納二手房評估費用的借款申請人,可以獲得退款。中央國家機關住房資金管理中心將對符合時限要求的借款申請人已交納的房屋評估費用逐一核實,核實無誤後,委托貸款發放銀行將評估費用全額返還至借款申請人貸款還款賬戶,並短信通知借款申請人。或者,借款申請人可攜帶身份證明,前往本人貸款發放銀行辦理評估費用返還登記。需要提醒注意的是,借款人隻有屬於這兩種情形的方可以退還二手房評估費: 2019年9月16日之前申請貸款,放款時間為2019年9月16日(含)之後的貸款;以及 2019年9月16日之後申請貸款,放款時間也為2019年9月16日(含)之後的貸款,借款申請人已交納的房屋評估費可以退還。但若借款人屬於2019年9月16日之前申請貸款且放款時間也在2019年9月16日之前的,則已交納的房屋評估費不予退還。來源:北京商報

10

2020年07月

二季度房企拿地突破6000億元,二、三梯隊房企最為積極

來看,第一梯隊1-6月拿地銷售比僅有0.28,不僅低於行業平均水平,也在各梯中最為謹慎。銷售TOP50之後企業投資乏力更多源自一季度銷售受影響,企業需警惕現金流風險,投資力度被迫降低。  第二、三梯隊房企出於進一步提升業績、搶占市場份額的需求,上半年拿地銷售比分別達到0.54和0.47,拿地最為積極。  從城市層麵來說,二線城市中,杭州、重慶、西安、成都等城市最受百強房企關注,而此前成交較多的武漢受到疫情影響相對嚴重,上半年百強拿地建麵同比大降54%,預計下半年武漢也將有加速供地的動作。而三四線城市中溫州吸引了最多房企拿地,上半年有近30家百強房企落子溫州,以華鴻嘉信、德信、中南等深耕長三角的企業為主;此外東莞、佛山、惠州三個位於粵港澳大灣區的城市也是企業布局的重心。  另外,10強房企新增貨值占百強總貨值的36%,同比下降7個百分點;第二梯隊房企新增貨值占百強總貨值的25%,同比上升了6個百分點。總體來看,新增土儲資源主要被20強房企所搶占,占比超六成,資源仍高度集中。  克而瑞地產指出,頭部房企因土儲貨值高、去化周期較長,且重倉一二線城市的房企持續保持理性拿地態度;第二三梯隊房企為了進一步提升業績,納儲需求迫切,大概率會保持積極的態度。此外,中下遊房企則受製於銷售、現金流壓力,拿地力度提升有限,必須謹慎拿地、控製風險。  2020年上半年房企投資呈現先抑後揚的走勢,一季度受到疫情影響,房企投資拿地幾乎停擺,6月份投資金額平均僅1320億元。二季度以來,在城市加速供地、融資相對寬鬆、銷售逐漸回暖的帶動下,50強房企投資力度加碼,第二季度月均投資金額達到3225億元,較一季度大幅上漲144%。  統計的數據顯示,2020年上半年,百強房企新增貨值門檻達到79.6億元,環比上漲19%,同比上漲1%;百強房企新增總貨值近4.4萬億元,同比下降2%,總量較2019年同期減少1000億元。  對於下半年的市場格局,克而瑞地產稱,整體來看,疫情過後本輪重點城市加快核心地塊的出讓,對於有資金實力的企業而言是調整土儲結構、獲取核心資產的好機會;而對目前以“活下去”為第一要務的中小房企而言,還是應該理性對待回溫的土地市場,以“促銷售、緊投資”為工作重心。

09

2020年07月

租房需求集中釋放 租賃市場潛在矛盾凸顯

穩定的居住環境?一些涉世未深的新畢業大學生往往一籌莫展。今年上半年,受新冠肺炎疫情影響,租賃市場潛在的矛盾更加突出地暴露出來。  近年來,一些不規範的長租公寓或住房租賃企業,為了快速籌集資金,采用房租“高進低出”,即高租金向房東收房,低租金向租客出租,“長收短付”,即向租客收取3個月以上的租金,向房東按月支付租金的經營模式。  7月7日,中國房地產估價師與房地產經紀人學會(中房學)發布風險提示稱,“高進低出”“長收短付”模式不可持續,極易出現資金鏈斷裂,會給房東和租客帶來重大經濟損失。一些不法企業和個人還利用這種模式形成“資金池”,待積累大量資金後卷款跑路。中房學提醒,務必謹防此類陷阱,免遭經濟損失,防止房屋租賃糾紛纏身。  長租公寓近幾年在我國的發展風起雲湧,從資本的大舉進入,到一些長租公寓企業高價搶租賃房源,這個過程中積累了不少風險。業內人士總結,2019年有50餘家長租企業爆雷。今年上半年,受疫情影響,長租公寓出租率下降,長租公寓企業現金流隨即吃緊,相繼傳出企業資金鏈斷裂的消息。  廣東連越律師事務所高級合夥人黃羅平認為,長租公寓企業出現資金鏈斷裂跑路情況後,對房東而言,長租公寓經營人不能按時支付租金,房東將直接麵臨租金損失。對租客而言,則麵臨著已繳納的租金被長租公寓經營人挪用、侵吞的風險,即使租客已向長租公寓經營人繳納了租金,但在房東未收到租金而要求收回房屋的情形下,也麵臨著要向房東交還房屋的風險。  此外,在房屋租賃市場上還存在“租賃貸”的情況。黃羅平介紹,如果租客以租賃貸款的形式與銀行簽訂合同支付租金,租客與金融機構之間有一層借貸法律關係。一旦長租公寓企業爆雷跑路,租客有可能遭到銀行的資金追討。  麵對市場的亂象和風險,中房學發出租房提示:房東和租客要謹慎選擇住房租賃企業,可通過住房和城鄉建設部門網站、住房租賃管理服務平台、國家企業信用信息公示係統等渠道查詢企業相關信息,拒絕接受不良企業提供的房屋租賃服務;租客不要受過低租金或租金打折的誘惑,房東切勿被過高租金所吸引;租客不宜一次性預付長期租金,防範住房租賃企業在租期未到時便卷款跑路或倒閉;廣大房地產中介機構及其人員要恪守執業準則,對提供非正常高傭金委托收房、出房的住房租賃企業要格外提高警惕。  黃羅平提醒,對於房東而言,要特別注意與長租公寓經營人簽訂的合同內容,防範對自身不利的霸王條款、格式條款等,增強法律意識。一旦發生糾紛,則需要及時維權,保留證據,通過法律途徑追討租金和違約金,並拿回房屋,將損失降到最低。對於租客而言,簽訂合同時,不僅要詢問房屋權屬,還要核實長租公寓經營人的權利來源是否合法、有效,如果發現長租公寓經營人存在詐騙、侵占、挪用資金等涉嫌違法犯罪的行為,要及時報警維權。  如果確因疫情導致糾紛發生的,則建議房東、長租公寓經營人、租客或金融機構等相關市場主體先通過友好協商的方式來協調處理租金調整、合同變更或解除等事宜。無法協商一致時,則通過法律途徑維護自身合法權益。  景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為,長租公寓應該通過立法進行規範,在立法的基礎上加強行業監管,同時加強政策扶持,才能使行業走向長期穩定健康的軌道。

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2020年06月

上半年樓市走出深V形曲線

恢複良好近日不少機構發布了銷售排行榜單和盤點數據。排名前三的房企基本完成了3000億元的銷售,排名前十的房企基本實現了銷售千億的業績。CRIC數據顯示,自2月房企銷售業績跌至20年來最低紀錄之後,3月市場開始恢複,4月百強房企同比增加0.6%,5月和6月同比增長幅度均超過12%,市場的恢複速度逐漸加快,走出了深V形曲線。易居企業集團CEO丁祖昱表示,目前市場仍然處於恢複期,2020年1~6月,百強房企全口徑銷售金額為51140.8億元,同比下降約2.7%,顯示疫情對市場的影響仍在修複。總體來看,百強房企銷售恢複情況好於預期,尤其是規模房企恢複速度較快,房企之間的競爭格局正在加劇,集中度分化。今年企業都是在抓銷售和回款。根據“陽光家緣”數據,上半年廣州一手住宅成交套數超過3.2萬套,5月、6月樓市持續發力,6月成交衝破8000套。從成交區域來看,增城依然穩穩守住銷冠的位置,上半年,增城成為全市唯一一個網簽量破萬的區域,黃埔、南沙雙雙破4000套,分列全市第二、三位置,不過三區成交同比皆是下跌的狀態。從網簽量TOP 10樓盤來看,分布在增城、黃埔、南沙、番禺、花都,萬科幸福譽、廣州亞運城、敏捷綠湖首府成為網簽量最多項目。市場表現出4月豪宅率先啟動,5~6月剛需接棒的格局,上半年廣州總價1000萬~2000萬元的高端住宅成交285套,2000萬~3000萬元的高端住宅成交58套。持續分化是最重要的關鍵詞自2018年下半年以來,樓市進入調整周期,碰到疫情意外中斷,業內人士表示,預計未來將進入相對平穩的新周期。截至6月末,近半數企業的累計銷售金額低於去年同期,5家房企累計業績降幅超20%。TOP 50房企變化較大的是新城控股、華夏幸福和泰禾集團等房企。2020年,規模房企提出的銷售目標增長率基本在10%左右,少數房企達20%,貨值目標去化率在60%左右,與2019年基本持平。從目前完成情況來看,CRIC數據顯示,上半年,除了恒大、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業績完成情況尚佳之外,36家房企中近半數房企目標完成率不及40%,3家房企目標完成率低於35%。對於這部分房企而言,下半年仍麵臨較大的銷售壓力。值得關注的是,TOP 10房企銷售業績在百強房企中的占比達41%,市場集中度進一步提升,強者恒強。同時,各梯隊房企全口徑累計銷售金額同比均有所下降。各梯隊房企繼續保持分化是上半年最重要的關鍵詞。土地市場現“小陽春”從土地市場來看,上半年房企拿地態度整體先抑後揚,部分城市疫情後土地市場快速複蘇,TOP11~20房企土儲去化快,投資強度最大,和樓市行情走勢一致,4、5月銷售TOP50的房企投資金額較上一季度上漲了50%,出現“小陽春”,並購占比下降,招拍掛和合作拿地成為主流。在廣州市場,2020年上半年, 廣州出讓宅地32宗,出讓麵積200.85萬平方米。對於下半年,業內人士表示,房地產市場大概率將延續複蘇與分化的既定格局,隨著房企加快供貨節奏,成交有望繼續回升,但增速或將明顯放緩。相對而言,核心一、二線城市仍有強勁需求支撐,成交有望穩中有升。

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